Baumaßnahmen in der Landwirtschaft erreichen heutzutage schnell mehrere 100.000 Euro. Kosten und Zeit kann man bereits mit einer gut überlegten Planung sparen. Der Beitrag weist auf die heiklen Punkte einer Baumaßnahme hin.

Mit einem Stallneu- oder -umbau bzw. einer Erweiterung werden verschiedene Ziele verfolgt: Der landwirtschaftliche Betrieb soll erfolgreich laufen, das eingesetzte Kapital ordnungsgemäß verzinst, die arbeitswirtschaftliche Auslastung der Arbeitskraft verbessert und die Ausnutzung der vorhandenen landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte optimiert werden. Zudem muss das Stallgebäude eine artgerechte Haltung ermöglichen, eventuell den Bestimmungen besonderer Vermarktungsprogramme entsprechen und arbeitswirtschaftlich optimal zu betreuen sein. Weiterhin soll er günstig und dennoch von guter Qualität sein, mit einem geringen Aufwand bewirtschaftet werden können und wenig Unterhaltungsaufwand erfordern. 

Auf dem Weg zur Realisierung des Bauvorhabens muss der Landwirt gesetzliche Vorschriften wie etwa DIN-Normen, entsprechende Bauordnungen aber auch Natur- und Tierschutzgesetze einhalten. Von wesentlicher strategischer Bedeutung ist die Standortwahl. Muss aufgrund der beengten Lage ein neuer Standort erschlossen werden, sind Erschließungskosten oder Erschließungsmöglichkeiten begrenzende Faktoren. Häufig verursachen schon strategische Fehler zum Beispiel bei der Standortwahl unnötige Kosten.

Vorsicht beim Bauen im Außenbereich

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Investitionen im beplanten Innenbereich, beispielsweise in einer Dorflage, und dem privilegierten Bauen für die Landwirtschaft im Außenbereich. Die Bauvorschriften für Materialqualität, einzusetzende Verfahrenstechniken, dem Wasser- und Umweltschutz sind in beiden Bereichen etwa gleich.

Wer im Außenbereich bauen möchte, greift laut Gesetz in das Landschaftsbild ein. Dieser Eingriff wird oft nur gegen Auflagen, wie der Schaffung von Ausgleichsflächen, genehmigt. Es gibt aber immer wieder Möglichkeiten, dies zu umgehen. Beispielsweise müssen in vielen Bundesländern ab 1.000 qm versiegelter Fläche Verbände wie NABU, BUND und Landesjägerschaft einbezogen werden. Das Prozedere kann sich dadurch um etwa drei Monate verlängern. Da bei Erschließung eines neuen Standortes im Außenbereich zu dem reinen Stallgebäude noch Bewegungsflächen, Mistlagerflächen, Futterflächen und weitere Einrichtungen hinzukommt, sind sehr schnell 1.000 qm erreicht. Hier vorher genau zu rechnen, lohnt sich auf jeden Fall. 

Eine weitere Möglichkeit, die Planungs- und Genehmigungskosten zu minimieren, ist die gezielte Ausnutzung von vielfachen Vereinfachungen, die die Länderbauordnungen bieten. Für landwirtschaftliche Bauwerke sind beispielsweise in Niedersachsen Konstruktionen mit begrenzten Stützweiten oder auch Stahlbetonunterbauten zur Mist-, Jauche- und Güllelagerung von der Statik-Prüfung befreit. Dies bedeutet, dass bei gezielter Ausnutzung dieser Vorgaben eine Genehmigung wesentlich schneller erteilt werden kann, da die durch den Bauherrn erstellten Statiken nicht nochmals im Amt einer Prüfung standhalten müssen.

Neben diesen Details sind selbstverständlich die Grundsätze des Wasserschutzes, des Immissionsschutzes, die des öffentlichen Baurechtes mit Brandschutz und Abstandsvorschriften einzuhalten. Hierbei wird seitens der Genehmigungsbehörden nicht zwischen konventionellen und ökologischen Tierhaltungen unterschieden. Aufgrund der Emissionen werden besonders viele Stallneubauten zur Schweinehaltung aus dem Dorfbereich ausgesiedelt. Liegt das geplante Vorhaben in der Nähe zu ökologisch sensibleren Bereichen, zum Beispiel zu Biotopen, Landschaftsschutzgebieten oder zur Wohnbebauung, werden vielfach Gutachten notwendig, deren Kosten der Bauherr selber tragen muss. Diese Kosten kann sich der Bauherr sparen, wenn er das Bauvorhaben auf die Besonderheiten des Landesgesetzes abstimmt. Oft haben die Genehmigungsbehörden einen Ermessensspielraum. Durch das Entgegenkommen wächst die Bereitschaft der Genehmigungsbehörde beispielweise einen Standort mit schwieriger Einsehbarkeit im Zu- und Abfahrtsbereich trotzdem zuzulassen.

Ausschreibungen exakt formulieren

Bei der Vergabe der Bauleistungen sowie der Stalleinrichtungen und Techniken kann der Bauherr viel Geld sparen, jedoch auch verlieren. Ein häufiger Fehler ist, Angebote miteinander zu vergleichen, die unterschiedliche Leistungen beinhalten. Dies ist häufig dann der Fall, wenn man aufgrund einer eigenen telefonischen Anfrage ein durch den Unternehmer erstelltes Angebot bekommt. Erst bei der späteren Abrechnung, nach für den Bauherrn viel zu fachlichen Grundlagen und Abrechnungsmethoden, ergibt sich der wahre Preis, der erheblich von den Angebotssummen abweicht. 

Ordnungsgemäße Leistungen mit rechtssicheren Verträgen

Da bei Stallbauinvestitionen viel Kapital investiert wird, ist die Sicherheit des Investitionsrahmens ein entscheidender Faktor. Nur bei einer exakten Angebotsgrundlage für Materialien, Einrichtungsgegenstände oder vollständige Bauleistungen können Angebotspreise tatsächlich verglichen werden. Letztlich münden die Verhandlungen über Angebote in rechtssichere Verträge, die die Grundlage für ordnungsgemäße Leistungen bilden. 

Viele Arbeiten werden wegen mangelnder Kapazitäten oft an Fremdfirmen vergeben. Bei der Auftragsvergabe besteht in Zeiten geringerer Margen die Gefahr, dass Baufirmen zu knapp kalkulieren. Oft versuchen sie im Nachhinein, über Nachträge und Sonderleistungen entsprechende Fehlbeträge auszugleichen. Ohne rechtliche Kenntnis und ohne sichere Verträge läuft der Bauherr Gefahr, im wahrsten Sinne des Wortes "über den Tisch gezogen" zu werden.

In aller Regel werden Bauleistungen auf Grundlage der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart. Diese soll sowohl die Interessen des Auftragsgebers als auch des Auftragsnehmers wahren. Auf dieser Grundlage werden Massen ermittelt, Summen berechnet, Leistungen als Grundleistungen oder besondere Leistungen in Anrechnung gebracht oder haben unberücksichtigt zu bleiben. Nicht wenige Beispiele zeigen uns, dass viele Landwirte hier oft viel Geld verlieren.

Unsere Erfahrung zeigt, dass sich für den Bauherrn die Beschäftigung eines Fachplaners gerade in den Bereichen Ausschreibungen und Vergabe lohnt. Der Fachplaner oder Architekt erstellt Leistungsverzeichnisse und sichere Verträge für den Bauherrn. Gute, rechtssichere Leistungsverzeichnisse und Verträge sind die Grundlage, um mit für den Bauherrn unbekannten überregional wirkenden Fachfirmen zusammenzuarbeiten. Häufig sind die Preisunterschiede bei überregionaler Angebotseinholung derart groß, dass es sich eben lohnt, auch diese Firmen an der Vergabe der Leistungen zu beteiligen. 

Die zeitliche Koordination der Arbeitsabläufe ist ganz entscheidend für die Fertigstellung des Gesamtobjektes. Da verschiedene Gewerke ineinander greifen müssen, ist es sinnvoll, Zeiten und Fristen sowie selbstverständlich Kosten und Qualität permanent im Auge zu behalten. 

Autor: Andreas Lindenberg (alindenberg@nlg.de), Niedersächsische Landgesellschaft mbH
Erschienen in "bioland", Ausgabe 11/2006